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柬埔寨买房问答,柬埔寨房产投资必读!

  一、有多少家庭闲置资金适合买柬埔寨房产

  1)对于单身30岁以下的年轻人,未来成长性更多,收入增长和职位增长更多,可以多去尝试,自己衡量把握。男同胞还有一个前提是已经购置国内自住房产,再考虑做投资配置。

  2)重点讲下对于已婚家庭或中年人,除去自有住房外,用手中闲钱的1/2至1/3买房比较合适,剩下的钱存银行理财或其它,合理配置分散投资。柬埔寨目前买房最低门槛是首付20多万,则手中闲钱在50多万以上可以考虑买房投资。我自身是个保守稳妥的人,也不建议做投资用ALL IN的心态,本身就是资产配置,资金的平衡分配,所以如果家庭闲置资金少于50万,平时又要养家和小孩教育开支,就踏实生活过日子,投资本来就是一个根据每人情况量力而为的事情,钱不多时,多研究如何工作,如何提升自己,如何赚钱,有钱以后再想其它的事。别买房也别咨询我,互相节约时间,别问了半天又因为资金少原因不敢买,互相浪费时间,知道的越多也徒增你的烦恼。

  如果手中有闲置100万以上资金,在目前的国内经济形势和投资途径下,一是要分散风险,二是已经没有更好的收益率,所以还是很建议进行资产配置的,没啥可纠结犹豫的,做事看透大趋势,别被表面现象迷惑。

  把这条列第一条,真诚的建议大家对号入座,根据自己资金量力而行,我不是什么钱都赚的,做事要全方面把关。如果你资金情况符合,再来咨询我。

  二、柬埔寨房产市场怎样

  柬埔寨越南这些国家属于新兴国家,各行各业都存在大量赚钱机会,城市化进程刚起步,全国各地的年轻人都在涌向首都寻找工作,包括日本韩国台湾新加坡马来西亚等这些发达地区的人很早就来到柬埔寨首都金边掘金,在各个行业做生意赚钱。柬埔寨首都金边房产从2015年左右开始快速发展,因为首都金边外国人很多,每10个人里就有1个是外国人,所以最先的房产项目是为了满足这些大量的外国人居住需求,并且因为土地私有、人口稠密,现在已经建成的房产才2万套,正在建的还有2万套,而现在外国人就60多万人,远远没有被满足需求。而且现在本地人随着城市化进程的大量涌入,也出现大量的住房需求,很多楼盘售楼处很破就像彩钢板搭的一样,没有英文和中文文字,只卖给本地人,而且买的人很多,本地人买房需求已逐渐兴起,所以要摒弃柬埔寨房产只卖给外国人的陈旧观念,因为你语言不通接触不到所以才会认为只卖给外国人。今年之前本地人都是全款买房,从今年年中,有2家本地的银行逐渐开始房贷业务,意味着未来柬埔寨本地人也可以贷款买房,买房门槛降低,会有越来越多的年轻人可以买得起房,很像中国2002年刚放开房贷的时候。

  中国的房价也是随着一路被质疑了十几年而上来的,听那些风言风语也大多是没在过去中国房产红利里赚到钱的。很多人最后就陷入一个怪圈,不买,导致没赚到钱;没赚到钱,导致更不敢买,然后就这样一代一代子女的传下去。

  你要知道,整个东南亚,任何一个国家的首都房价都不便宜的。老挝万象,缅甸仰光,你们打听下现在房价多少钱?万象的底商门脸,租金回报率都15%,越南胡志明,中心区房价都6000美金-1万美金一平米。别再坐井观天这不行那不行了,其实是你视野不行。
  三、柬埔寨买房到底是金边好还是西港好?投资土地好还是房产好?

  最近这个问题被无数人咨询,问的口干舌燥。西港这个地方,有很强的迷惑性,刚去考察的人很容易被其表面高租金、租地自建出租、买地转手再卖、买地自建酒店之类的说辞所蒙蔽,包括一些网上文章的蛊惑渲染,都觉得西港是未来10倍、100倍的升值地方。

  西港,你要搞清过去1年土地涨了多少倍,未来还有多少空间;你要搞清投机主义盛行,击鼓传花土地传来传去,到末端租金现在能否支撑;

  很多在国内毫无分辨力,一股脑听人说后跑来做买卖的人,在短短的几个月已经赔的一塌糊涂,抖音有个附近的抖音功能,你在西港刷抖音能看到附近的人抖音,大多都是说赚不到钱,熬不下去了,准备打道回府的。双狮附近,独立大道附近,大多数的餐馆中午都没人吃饭,晚上吃饭的也没几个人。一些店铺都在打着转租的广告。问了一些饭馆小老板,都说之前听人说这边好赚钱,刚来几个月,店铺租金高,吃饭的没几个人,根本赚不到钱。整体生意并没有网上传的那么火,市场还是遵循二八原则,最多20%的店铺能赚到钱。新的店铺和商业,已经不太好租了,新盖建筑太多,到处贴着出租广告,有些很长时间都租不出去。西港现有的很多超市餐馆宾馆的物价已经很高,已经继续高不上去,而房租成本很高,做生意利润并不高。意味着未来房价和地价不会再像过去一样暴涨。

  人口不足金边十分之一,房价却卖一样,过去1年地价租金涨5倍,未来还有你继续涨的空间吗?动脑不?

  投资土地好,还是投资房产好?无论是金边还是西港,正规主流土地都不便宜,一亩都几百万上千万甚至更贵,西港土地现在已经击鼓传花传不动,就看砸在谁手里,大地主们现在很难受的,2个月前,还有水库的朋友跟我说在独立大道刚租了块地准备盖酒店,信心满满怎么劝都不听,当时已经盖到3层了,现在,呵呵了!随着西港商业逻辑不支撑,大量人来了赔钱开始卷铺盖回国,人口没有增量,未来,土地和房产不足以支撑。

  最近网上有几篇大V写的讲柬埔寨房产不好的文章,包括电信诈骗、博彩程序员、房产之类,阅读量都是10万+,其实都是在讲西港,名声也影响到了金边,很无语。

  仁者见仁,我只说我的观点,关于西港,点到为止,不想公开说太多太细,不然又打击一大片。如果你问我建议,金边是一个这么多年发展沉淀有商业逻辑支撑、人口更多元、市场更扎实的城市,收益更看得见确定性更高。但是国内很多人总喜欢投机取巧,这些人根本看不上金边稳扎稳打的收益,不脚踏实地,总是幻想一夜暴富,你不想想,如果真能赚10倍,能轮到你?能轮到你的小资金50万?

  四、柬埔寨买房找什么样的销售渠道?

  海外买房,找销售渠道很重要。因为很多信息不对等,并且不像在国内方便,你除了在网上查询当地房产信息以外,你更多需要找一个专业靠谱、良心做事的销售人士帮你把关落地执行,分析选取具体项目,而销售的房产经验、阅历、对当地认知判断、当地资源等都是重要的衡量因素,会决定你能不能买到一个靠谱的,升值有保障的项目和房源。

  同时柬埔寨买房,除了前期的买房环节外,附加服务及后期交房后的服务都是整体的服务。柬埔寨大多数的项目都是精装修交房,都是不包含软装的,交房后需要购买配置家具家电,包括偶尔跟物业对接之类,包括办理银行卡等附加服务之类,这些都是需要考虑的。

  很多买房人来到海外做事还带有国内的贪小便宜做事思维,特别是中年大妈做事思维,不考虑专业性,贪图小恩小惠,喜欢听甜言蜜语买房。到最后交房后找不到原先的销售,销售都已离职,或者根本不管,最后贪小便宜吃大亏。包括迷信一些大的销售机构,都是只负责售前的,交完钱后就啥都不管了。所以,海外买房,选择靠谱专业的销售也是很重要的。

  五、柬埔寨房产适合持有几年?短炒还是长持?

  反问大家一句:现在很多中产阶层和富裕人士都在寻找优质的资金出口,寻求安全且保值的产品。你资产配置,买到了优质的美元固定资产,每年稳定的升值,稳定高额的租金现金流,为什么要转手?转手后,换得的钱用来做什么?

  既然租金现金流和房价升值很好,可以长期持有,永久产权,哪怕将来用租金养老或者子女教育金或者传承给下一代每月获得固定租金收益保障基本生活。如果将来要卖,是由于需要现金做其他事,或者将来有更好的投资回报率选项。否则,继续持有就很好,充沛的租金现金流。

  我建议大家抱着持有5年的中期心态,到期时根据当时的租金情况和自身情况再考虑卖出还是持有。同时,对一些上来就问我想短炒,1年能否翻倍的这些提问,我也不敢服务这些人。

  六、怎么选择区域,买核心区贵的还是买非核心区便宜的?

  首先明确一点,不管是核心区还是非核心区,租金回报率都是一样的,都在8%左右。就像说到北京的租金回报率,不管朝阳、海淀、昌平,租金回报率也基本都是一样的,都在1.8%左右。

  所以,租金回报率一样的前提下,我们更考虑项目的升值难易。类似BKK1这样的传统核心区房价都在4000美金一平米以上。有些不再核心区域但未来有利好规划房价在2000美金一平米。那么,2000美金的涨到4000美金比4000美金的涨到8000美金更容易,购买力阻力更小。包括国内过去的历史走势也是,例如北京,国贸核心区的房价涨幅在北京排名倒数,而排名前列房价涨幅的都不在所谓核心区。

  所以,金边买房,不用唯BKK1是瞻。可以用BKK1一套的钱,买其它靠谱区域两套,租金回报率都一样,房价升值更容易。

  七、中国开发商还是本地开发商,套内面积还是建筑面积?

  这个不能绝对的一概而论。确实因为很多的国内个体户小开发商来柬埔寨掘金,实力不行,急于赚快钱,一锤子买卖,赚完钱就回国内,没有口碑后顾之忧。产品规划差、施工差、装修差、物业服务差、做事不靠谱之类,让中国开发商口碑形象差。但也有靠谱的、土地储备多,注重口碑,立足本地认真做事的中国开发商。所以不能一概而论中国开发商好不好,或本地开发商好不好,我们可以做一个大概筛选判断,但还要具体开发商具体分析。

  关于套内面积还是建筑面积,也没有什么好与不好。柬埔寨首都金边是一个多元化的城市,容纳了各个国家的开发商,套内面积还是建筑面积计价,是各个国家不同的风俗使用习惯,没有绝对的好坏。像新加坡、中国内地、台湾的风俗习惯就都是按建筑面积计价,我们只需要将该项目的建筑面积单价换算成套内面积单价,然后跟周边的本地项目比较价格高低就可以了。如果价格相差不大,就说明是靠谱的开发商。如果价格差别太大,就说明是不靠谱割韭菜的开发商。

  所以,关于是中国开发商还是本地开发商,是套内面积还是建筑面积,这些都要区别对待。

  八、如何选择升值更好的项目?有哪些衡量指标?

  我可以给出个人建议

  1)单价适中、总价适中的项目,这类项目是市场主流,接受群体更多。避开高单价或高总价项目。

  2)金边的城市化进程刚起步,商场和轨道交通对房价的带动作用很明显。金边现在商场稀缺,永旺1和永旺2商场的建立,对周边的房价带动作用很明显,在市场整体房价涨幅20-30%的背景下,新建商场周边的房价可以涨1倍。

  3)开发商口碑、品牌影响力,实力大的开发商的项目往往升值也会比小开发商项目快些。老百姓更认可。

  九、买现房好,还是买期房好?

  很多买房朋友对当地不熟悉,所以觉得现房眼见为实,心里更踏实。其实换个思路想,什么是现房?所有的项目都是在开工阶段就开始销售,现房一般都是项目性价比不高,产品不行、品质不行、价格不行之类,买的人少,卖的慢,变成了现房还没卖完。所以,一味的追求现房并不是一个好的选择。

  而且,对于开发商来讲,现房比期房付出的开发成本和财务资金成本更高,会卖的更贵,金边大多数项目现房都比期房阶段价格贵30%左右,有的甚至贵50%以上。所以,一个项目大多数人都是在期房阶段2500美金/平米买的,你在现房时3500美金/平米买的,那么将来抛盘时,别人涨到4000美金就都卖了而且还接近翻倍的赚钱,你4000美金卖还根本不赚钱。你买的价格高,和同项目其他业主比,哪来的竞争力?

  如果对当地房产市场很熟悉,了解各个开发商的背景和口碑,了解各个项目,那么选择一个靠谱开发商的品质性价比项目期房,其实是最佳选择,不仅价格合适,升值空间大,同时也能保证项目的安全靠谱。

  总结:

  注意好以上几点,大概率在柬埔寨买房就不会采坑。欢迎交流柬埔寨房产,当你摸不清网上信息真假时,不如来实地考察下。柬埔寨首都金边能贷款的房产项目好租好售一室一厅小户型还剩4套,首付23万人民币,月供620美金,周边项目一室一厅最低的租金750美金,另一个项目租金950美金,还有一个租金1000美金,都是眼见为实真实可见。

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