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金边核心区的实际租金如何?投资该选哪个区域?

来自: 品房阁 收藏 邀请
  有“东方小巴黎”之称的柬埔寨金边,在短短几年的时间里发展日新月异,已经发展成为了东南亚首屈一指的繁华都市。

  “金边”也犹如它的地名一般抛去泥土正在慢慢显露的金石。更何况在过去的2019年里,作为亚洲经济增长率最高的国家之一,柬埔寨凭借7.1%的高增长率笑傲“群雄”,令无数投资者感叹不已。

  01/金边租金回报率高达7%,是真的吗?

  前段时间,某数据网站发布2019年全球热门城市租金回报率排名,其中,柬埔寨金边,年租金回报率高达7%,荣居全球第二,仅次于名古屋。那么这个年租金回报率7%靠谱吗?

  “一套售价2200美金/㎡,约50㎡的单身公寓,月租金可达1000美金。”这是小讯在调查前从网络及置业顾问口中了解到的信息。这么算下来,年租金回报率甚至达到了惊人的10%。要知道,北上广深的年租金回报率连2%都不到。

  过去的2019年柬埔寨金边房屋租赁市场波动不大,房租价格整体平稳。个别热门租赁区的房源因地段、配套、装修等因素价格略有上浮,热门租赁区的租房人数较多且集中,房屋出租速度较快,优质房源非常抢手。

  根据金边的中介提供的租金走势:金边公寓1居室的租金全年保持在500美元/月,2居室的租金全年保持在700-1200美元/月,3居室的租金全年保持在1500-2500美元/月。

  这也就意味着,金边年租金回报率7%的数据是可信的。

  02/金边的民宿短租,租金有保障吗?

  如果你还是觉得上面的数据有问题,那么,可以实际考察,用事实说话。

  此前两次到金边考察,第一次入住的普罗旺斯公寓,位于大使馆区,金边最核心的地段,约90㎡三室两厅二卫,入住三晚总费用人民币2162.53元。

  居住条件与便捷酒店差不多,但未提供洗漱用品,因而居住体验一般。

  第二次换了家叫The Bridge的公寓,位于金边皇宫及澳大利亚大使馆东面,距金边唯一的赌场——NAGA赌场仅距约100米,约80㎡两房两卫两厅,入住三晚,费用明细:1388.46(房费)、67.08(清洁费)、216.85(服务费/平台费),合计1672.39元。

  公寓整体品质感很高,物业管理严格,洗漱用品齐全,厨具、熨斗、保险柜也有,房东很热心。

  在金边,将公寓作为民宿出租,房东实收租金能有多少?我们以第二次入住的公寓为例,在我们退房当天,马上就有新房客入住了,房东告诉我们几乎是满租的。

  假如我们每月只以租出25天计算,房费约11570.5元,扣除物业费(金边公寓物业费4-6.8元/平/月,一套按500元计)、水电费(一度电差不多一元,按500元/月计)、airbnb平台费(房东3%约347元)等,房东实收约10000元,一年租金120000元。

  年租金收益率:120000/80平*16925.5元/平(建面售价2500美金/平)=8.8%,如果真如房东所说满租的话,租金收益将超10%。

  03/金边长租公寓,租金情况如何?

  说完了短租市场,我们再来看看长租市场,上文提到的普罗旺斯公寓,小讯在一家中介店门口看到的招租广告如下:

  ①32㎡一房一卫,租金650美金/月(约合人民币4400元)-850美金/月(约合人民币5763.8元)

  ②66㎡两房一卫,租金1000美金/月(约合人民币6780.9元)-1400美金/月(约合人民币9467.3元)

  ③94㎡三房两卫,租金1500美金/月(约合人民币10171.3元)-1800美金/月(约合人民币12172.3元)

  中介告诉我们,如果以一年租金一次性付清的方式租下,每月租金可优惠200美金。但是,当中介询问完房源后告诉我们:目前无房可租!

  我们又陆续考察了一些楼盘,一套75㎡二房,包含物业费月租1500美金/月(约合人民币10143.6元),水电自付。35㎡一房,月租950美金(约合人民币6431元)。在小讯看房期间,遇见不少中国人进出。

  另一套金边市中心的楼盘,距离独立纪念碑仅约200米(相当于北京长安街附近),套内85㎡,包含物业费,月租1600美金/月(约合人民币10819.8元)。

  我们发现,同一区域,品质差不多的楼盘,租金相差无几。

  接下来我们计算下租金回报率,以普罗旺斯为例,一房32平,不包物业费,水电租客自理,租金按最低650美金/月,售价2500美金/平计算(二手房价格,实际普罗旺斯两年前售价不到2500美金/平),年租金回报率9.8%。

  04/投资金边应该选哪个区?

  众所周知,柬埔寨是中国“一带一路”战略的重要支点,而金边作为首都城市,更是吸引着众多海外投资客的眼球。其中,最核心的四个区域为位于金边核心市区的桑园区、隆边区、马卡拉区和堆谷区。因为金边各个区域的发展速度各不相同,所以在金边的投资可以分为收益型和增值型。

  什么是收益型投资呢?简单来说,就是这个投资的回报我是能马上看得见的。金边市核心区的公寓就属于这种收益型投资。

  金边市核心区,指的是以独立纪念碑为中心,东起钻石岛东部,西止莫尼旺大道的这样一个区域,柬国皇宫、各主要政府部门、各国大使馆、外国驻柬机构和金边最主要的酒店、商铺、商贸中心都集中在这个区域内,因此无论基础建设、配套设施还是各类服务,这个区域都堪称金边市最完善的。

  这里的租金是全市最高的,而且外国人多居于此,他们是这里公寓的主要租客,租金收益自然也非常可观。金边市中心房地产的租金收益能达到多少呢?根据权威机构的调查,金边市2019年的平均租金收益为6.97%,市中心地区则要更高,达8~9%。

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