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东南亚置业深度投资分析,为什么最终胜出的是柬埔寨?

  近期访华的马来西亚总理马哈蒂尔把阿里作为首站,不仅是大马,阿里在泰国也有布局,那为什么阿里要重金押注东南亚,背后隐藏着怎样的商机呢?

  据了解,目前整个东南亚加起来的GDP是中国的四分之一,人口数量是中国的二分之一,人均消费水平是中国的二分之一,平均经济增长率超过6.5%。从经济总量上看,东南亚各国加起来是仅次于日本的全球第四大经济体,即相当于中国国内市场的四分之一。

  根据谷歌和新加坡主权基金淡马锡的联合报告,东南亚电商市场将在2025年达到880亿美元的规模,堪称爆发式增长。这也是阿里的对手之一亚马逊重金押注东南亚市场的原因。

  既然大佬纷纷抢滩东南亚,那么,这么多国家中哪一个国家更值得投资呢?不妨我们来比较下:

  经济比较

  先来看看各国的经济及发展趋势:

  东南亚这几个国家,GDP总量泰国高一些,人均马来西亚高一点(主要由于汇率造成,实际购买力差不多)。但是从经济结构上看,两国区别很大,泰国经济主要由农业和旅游业支撑,而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主,特别是石油开采及石油化工,石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。

  对于资源出产型经济体来说,受国际市场影响很大,尤其是最近这两年,受到国际油价大跌的影响,马来西亚林吉特汇率跌得非常厉害,兑美元几个月就大跌了28%。马来西亚汇率不稳,投资风险极大。

  2016年柬埔寨经济总量为222亿美元,与上述两国相比GDP总量是最低的,但GDP增长率为7%,为东南亚最高之一,而且柬埔寨经济处于高速发展和扩张阶段。

  泰国的GDP增长率仅为3.9%,反映了泰国经济相对稳定。泰国的城镇化率才30%,基本还是以旅游和低端制造为主。现在的泰国就看能否借助“一带一路”和泰国工业4.0将泰国经济提升到一个新的高度。

  而柬埔寨的城镇化率才20%,拥有和泰国一样的旅游丰富的旅游资源,而且工业发展才开始起步,未来还将有更多的农民走进城市之中。

  柬埔寨的双币政策也是吸引外资投资最重要的因素,不管汇率风云如何变换,只要美元依然是各国外汇储备的主要货币,那美元依然是硬通货,不受本国货币汇率的暴跌,让资产缩水。

  1997年亚洲金融风暴,以索罗斯为首的财团席卷亚洲各国,泰国、越南、马来西亚、印尼等国无一幸免,直接导致亚洲多国经济腰斩。

  还有,这些高速发展的国家也喜欢滥发货币。比如越南,近年来大力发展经济并取得不错的成绩,但物价上涨厉害,通胀压力大。越南也是亚洲通胀最严重的国家之一,越南很多资产其实都是放水吹上去的。

  柬埔寨更像是九十年代初的中国,一切都是刚刚起步,其GDP增长全球第六,东南亚第一,又以美元作为交易和结算货币,所以发展潜力颇为巨大。

  楼市比较

  再来看看各国的楼市:

  柬埔寨的房产主要集中在首都金边,海滨城市西哈努克港。7年前柬埔寨通过法律,允许外国人在柬埔寨购买房产,虽然起步时间较晚,但由于是价值洼地,其投资潜力和投资回报是东南亚最高的。购房者主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡和欧美等地区。

  目前金边的房价为人民币1.5-2.2万元/平方米,市中心有的也超过人民币3万元/平方米,比普吉岛、芭提雅便宜。 而且金边公寓回报率比其他区域普通公寓高,金边公寓年出租回报率在8%左右,涨幅在年10-15%以上。

  越南房地产市场从90年代初开始发展,直到2015年7月才真正放开外国人购房限制,不过外国人买房还是只有50年产权,本国人买房却是永久产权。本身发展时间不长,却在几年前遭遇“寒冬”——房产泡沫破裂及市场崩溃,越南经济也深受重创,股市、房价暴跌,近两年才从谷底回升。

  河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升,到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/平方米。越南楼市过热,房价快速上涨,普通民众难以承受,同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑,终于在2012—2013年房产泡沫被引爆,随之而来的是房价下跌30%-40%。

  胡志明市在经历了3年的楼市低迷之后,市场逐渐复苏,目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/平方米以上,郊区也要1800美元/平方米,均价几乎恢复到历史高点,而核心地段的价格甚至已有翻番。

  对于越南房产的暴涨暴跌,还是要看清楚后再出手。

  柬埔寨和马来西亚都是土地私有制,但柬埔寨的房产是永久产权,马来西亚有永久产权和99年产权,永久产权贵。最关键的是柬埔寨没有房产税,而马来西亚有房产税,比如新山的某项目购买后,持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年,另外马来西亚的房产交易税费也较高。

  总体来说,柬埔寨的房产价格比马来西亚、泰国、越南低。

  具体到城市,金边比新山低30%以上,金边精装修房均价约人民币1.8万元/平方米以上,新山项目精装修房价格在人民币2.5万元/平方米。

  新山项目的租金收益要低得多,土地储备异常丰富,这大大超出了当地人的购买需求,也进一步降低了本地人的购买欲望。而且新山不是一个旅游名城,游客数量比吉隆坡和槟城差远了,新山毕竟还是马来西亚的,不是新加坡,不能全指望对面的新加坡人或其他国家人来接盘吧!

  而金边则是柬埔寨第一大城市,每年接待入境游客几百万人次,在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵,欧、美、澳、俄等白人游客一般一住就是几个月,对高档度假公寓的需求极大。

  更何况,金边周边有大量的工厂,每年都能吸引20—30万柬埔寨人来这里打工。而金边公寓到今年年底建成并能投入使用的公寓数量仅仅在大约2.5到2.8万套,金边公寓基本一直处于供不应求的状态。

  总结

  柬埔寨虽然发展起步较晚,但对于投资者来说是并不一定是坏事,就如同90年代在深圳买房投资一样,属于价值洼地,更具投资前景。

  泰国、马来西亚城市或热门旅游区已发展多年,基本上趋于饱和,很多开发商看到了柬埔寨的投资机遇与机会,在金边投入重金开发。如今,金边房产销售火爆,客户来自全球各地,很多投资者正是看到了金边房产的“物以稀为贵”和金边庞大的旅游客群和旺盛的消费需求。

  潜力大,自然引凤凰来筑巢,这就是金边。

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