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投资柬埔寨房地产,谁来接盘?

  无论线上线下,这是听到过最多的提问。

  坦率地说,我是不屑于回答这个问题的,因为提这个问题的人,对柬埔寨一无所知,且完全是用中国思维来看柬埔寨的一切,我看不上这种提问者。

  我没有义务给谁做科普,也没能力通过片言只字呈现答案,所以,每逢人问起,一笑而过,有这精神头跟你去费口舌,我多看几块地皮,多赚些绿票子好了。

  况且,这个问题推演下去不得了,它会是一个重口味的哲学话题,所以我一直不敢去碰。

  9号,柬埔寨的新年又到了,我第三次参加洪森总理与华人华侨一年一度的“团结饭”。

  今晚众柬漂聚会提前吆喝预热,回忆来柬三年之艰苦历程,感慨各种人和事,我不免多喝了几杯,已有六分醉意。

  想起昨天我还怼了一个国内房地产公众号文章同样的质疑,我忽然意识到,零零散散写了三年东西,其实是缺乏提炼的,是时候,写一篇让大家闭嘴的概括性文章了,对自己、对粉丝都好有个交代。

  那么,借着醉意,让我们开始。

  首先考察三个问题:

  柬埔寨的房子谁来租?

  能租多少钱?

  为什么?

  再来考虑谁来接盘的问题。

  金边的市中心公寓出租率普遍很高,能达到80%以上,50平米的套间,租金收益不低于700美金。

  而西港呢,目前出租率是0,对你没有看错,是0!

  为什么是0?

  因为目前还没有房源出来啊!

  西港目前最快竣工的大型拎包入住公寓(避嫌,就不说项目名字了),预计9月投放1200套服务型公寓,40平米的单间,月租(内部价)是1000美金,我保守地判断,这批房源会在投放市场8小时内全部租出去。

  我判断的理由是:西港现在的工棚一样的板房单间,到处是蟑螂老鼠蚊子的那种,有空调,有独立洗手间,30平方,月租是650美金!

  就这样,还没房!

  你要么住一晚100美金左右的酒店,要么与别人合租3000美金一个月的三居室农民房。

  到底是什么人,承担着柬埔寨如此变态的房租?!

  是一群疯子吗?!

  他们不是疯子,他们是眼珠子冒着绿光的淘金者们。

  柬埔寨有金矿?

  自由、宽松的经济体制与特许经营管理制度,

  就是柬埔寨的金矿。

  日本人、俄罗斯人、新加坡人、印度人、韩国人、中国人(含港澳台)、欧美人都来这片自由的热土上淘金,甚至印尼、缅甸、越南、泰国、老挝等穷国家的权贵阶层,都来柬埔寨投资发展。

  自由、宽松的经济体制与特许经营管理制度,意味着在很多国家不能做的买卖,柬埔寨可以做,具体产业我就不再展开了,这里美元计价流通,资金自由跨境汇兑,稍微懂点金融常识的朋友,应该看明白门道了。

  自由、宽松的经济体制与特许经营管理制度,就是柬埔寨的金矿。

  那么,这种制度会不会变?

  不会变,在柬埔寨人均GDP达到8000美元以前,这种态势不会变。

  因为我还有一个观点:高棉民族曾经遭受的苦难,是今日柬埔寨最宝贵的财富,是所有外国投资者信心的根本!

  观点比较奇葩,但我敢接受包括时间在内的任何挑战与验证。

  参不透这一点,就看不懂柬埔寨的现状,也看不到他的未来,更意识不到“柬埔寨的房地产是否值得投资”这个问题的本质其实是“柬埔寨这个国家是否值得投资”!

  咱们把一个国家当做一家创业公司好了,买房子买土地就是在买这家“公司”的股票,这是一种最直接“参股”这家公司的方式。

  正在读本文的你,相信已经是不少城市的股东了吧。

  过去的艰辛创业奋斗之收益,与你买“城市股票”收益相比之如何?

  你所买的不同“城市股票”之间,收益差距如何?

  造成这种收益差距的根本原因是什么?

  一句话:发展红利。

  好,现在进入正题:投资柬埔寨房地产,谁来接盘?

  如果你在金边核心地段(就不以变态的西港举例子了,实在太变态),拥有一个公寓,每年有6%以上的美元出租收益,且是实打实的真实出租,不是开发商包租。

  那么,这样的资产会无人接盘吗?

  一只会下蛋的母鸡,怎么会没人要呢?

  好歹是只下蛋鸡啊!

  即使,5年后,满大街都是新楼,供应量充足吸走了新进入的资金,导致二手房无人接盘,但这会是一个急需找人接盘,无人接盘就会死的房产吗?

  这头现金奶牛每个月给您挣绿票子美元啊,没人接盘就老实收租呗,怎么至于无人接盘就得死呢?

  只有一种情况:其实你是举债投资,100%的财务杠杆,你的财务成本高过了租金收益率,现金流跟不上,对不起,您得挂了。

  当然,如果你不做市场调查,被开发商的包租承诺给蒙了,到手的是一套在租赁市场不具备竞争力的房子,只能看有没有人来接你的盘了。

  所以,我一直强调:一定要以租户视角来选房子!你的房子,能否租给淘金客比瞎想谁来接盘更有意义!

  关切“谁来接盘”者众,除了财务预算不足却想抄短线者外,不乏老谋深算实力派人士,他们基本上一个毛病:完全用国内的炒房经验来支撑海外投资决策。

  拜托,这里没有限购、限贷、学区房、拆迁等让房价一夜冲天的奇迹,这里的房价完全暴露在国际自由竞争市场上,国际游资看好就会进来买入,不看好就会卖出离开,咱老家砸售楼部那些招数在这不好使,这里是均衡的“活水”市场,房地产走势不是国家央行可以通过印钞、汇率、利率等金融工具可以操控的———因为这里用的美金,不是他们印出来的。

  这里不是你的祖国,你所积累的经验在这里必须清空,否则在你眼里这里的人都是傻逼。对的,粤泰、富力、香港置地等上市公司都是傻逼,就剩下你清醒了。

  关于接盘,最后聊点重口味的,对,我说过推演下去就是个重口味的哲学话题。

  重口味开始。

  毫无疑问,“接盘侠”在汉语中约等于“傻逼”,问谁来接盘者,内心其实在问:我能碰上傻逼吗?

  我们喜欢拿别人当傻逼,不是我们内心多阴暗,而是我们做了太久的傻逼,我们渴望有比我们更傻逼更多金的人出现,这当然是可以理解的。

  我们假设所有的投资,都是有人来接盘的,那么咱们用什么货币来承载被接盘之所得呢?

  用人民币?还是用美元?

  (我知道有人会说比特币,对不起,我不想在这和聪明的你聊天)

  假设用美元吧,好了,你找到了接盘的傻逼,房子卖了,本金利润都变成美元了。

  问题也来了:你如何防止自己成为美元的接盘侠(傻逼)呢?

  答案很简单:买可以跑赢美元通账+利率收益的资产!

  好吧,当你去买资产的时候,问题来了:

  老子是不是在当接盘侠(傻逼)?

  老子这次买入,哪个傻逼来接盘?

  于是,你就会开悟:只要贪欲不灭,当傻逼和找傻逼这两件事将贯穿我们的生命,当傻逼找傻逼再当傻逼,如此循环往复,轮回不止。

  好,投资柬埔寨房地产,谁来接盘?这个话题就此封笔。

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