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2019年下半年柬埔寨房地产投资环境多重利好

  柬埔寨是东盟地区国内生产总值(GDP)增长最快的国家,过去15年平均增长率稳定在7%;柬埔寨房地产价格是东南亚国家中最低的,首都金边的租金收益率却位居全球第一。

  在稳定的政治环境下,柬埔寨人均收入水平在不断增长,外国投资者的投资力度也在持续加大,这为全年的经济增长铺平了道路;柬埔寨和中国一直保持着铁杆关系,将继续吸引更多中国投资者在酒店、赌场、公寓和住宅物业等领域投资;金边新机场、暹粒新机场、国公省机场的修建,将进一步提升柬埔寨的旅游竞争力,旅游业的发展又将拉动房地产需求的上涨。

  预测未来10年内,金边、西港等主要城市的显著投资发展将会有增无减,沿海城市、边境城市的潜力也将逐步显现。

  柬埔寨经济持续稳定增长

  过去,柬埔寨经历了20年的经济强劲增长,1994年至2015年,柬埔寨年均国内生产总值(GDP)为7.6%,2017年为7.0%,这个数据远超其他地区,使柬埔寨成为了世界上增长最快的第六大经济体。这种惊人的增长也帮助柬埔寨顺利脱离了世界上最贫穷的国家行列,并在2016年转变成了中低收入国家。

  (数据来源:世界银行)

  2018年,柬埔寨经济增长比预计的还要高,即实现了7.5%的年增长率,而预计仅为7.1%,政治宏观经济稳定、私营企业投资增加、出口需求增长和国际游客增长等是经济保持稳定增长的主要原因。

  世界银行预测2019年柬埔寨国内生产总值(GDP)为7.0%,柬埔寨的目标是于2030年成为中等收入偏高国家,2050年成为高收入国家。

  (数据来源:亚洲开发银行)

  强大的房地产和市场机会

  柬埔寨位于亚洲经济中心,坐守黄金2.5小时经济圈,是新兴前沿市场中投资房地产机会最好的国家之一。除此之外,柬埔寨还有不在CRS之列 、无外汇管制 、 享关税优惠、美元计价、 高租金回报率等多重优势。

  90年代,亚洲出现了金融危机,柬埔寨是世界上少数几个没有经历经济衰退的国家之一。意识到这个国家的发展潜力,大量的外国投资从2000年开始涌入。商业、工业和旅游业的繁荣拉动住宅和商业空间的需求上涨,尽管有一定的风险,但仍有大批抓住机遇的投资者从中获益。

  柬埔寨建筑业发展非常迅速。2019年上半年,柬埔寨共批准了2047个项目,总投资额约33.9亿美元,同期增长近60%。和东盟许多国家一样,您可以在柬埔寨购买房产,根据外资所有权,外国投资者可以购买高层建筑第二层以上的房屋,并且是永久产权。

  金边房地产价格和租金收益

  金边、西港、波贝、贡布等是目前最热门的几个城市。首都金边的土地价格从每平方米150美元到10000美元不等,具体取决于土地所处的位置是偏远地区还是市中心,这些土地可以转换为住宅空间。

  而在房产价格方面,相比于泰国、新加坡、吉隆坡等国一线城市核心地段6000多美元一平米的价格,柬埔寨市场还处于一个相对的价值洼地,公寓每平米售价约为2000-3500美元。

  房产价格低,回报率却很高。目前柬埔寨房屋租金收益率可达6-8%,金边公寓的月租金基本都是300美元起步,有些地段能够租到1500美元,西港则更高,部分三房或者四房的房屋每月的租金高达4000美元。

  投资柬埔寨房产的回报还不包括随着时间推移的价值增长,当物业环境得到改善时,房产的价值也在提升。三年前买入的房产到现在,价格已经翻涨。

  (数据来源:全球房地产指南)

  利益明显可以看到,但在投资过程中,一定要详尽了解市场、政策及法规才能做出更明智的选择。

  柬埔寨的产权分类

  首先来看看柬埔寨的产权分类,柬埔寨常见的产权有四种:硬产权,软产权和分契式产权,和高度安全的LMAP产权。

  硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式,需要在国土部门注册过才能获得。转让需要交纳4%的过户税,并且需要12周才能完成。

  软产权是最常见的所有权形式,转让只需在地方政府层面处理,为了避交转让税,大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。

  分契式产权允许外国人在柬埔寨合法拥有房产,即可购买高层建筑第二层以上的房屋,转让同样需要交纳4%的税费。

  LMAP(土地经营管理项目)产权系统由世界银行引入柬埔寨,是最安全的产权类型。

  外国人获得合法产权的方法

  通过本地公司购买,通过租赁土地,通过获得本地国籍购买,通过本地人代替购买。

  1)通过成立公司购买

  你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司,以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。

  2)通过租赁土地

  长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。

  3)通过获得本地国籍购买

  如果你获得了柬埔寨国籍,你就有权利合法购买柬埔寨土地。但中国《国籍法》不允许任何中国公民有双重国籍,如果获得他国国籍,则视为自动放弃中国国籍。

  4)通过本地人代替购买

  以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是,这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以,这似乎是不合法的,而且法律上也不支持投资者这么做。

  影响外国人的几项关键法律

  在东南亚地区,柬埔寨是建立和开展业务最容易的国家之一。然而,在过去几年中,各政府部门的工作重点都发生了变化。为了增加税收收入,政府开始实施更强效的执法,致使企业纷纷自觉遵守适用的法规。

  被强化的与外国人相关的一些关键法规如下:

  严格征收土地或财产税 - 在业主提交相应年份的财产税收据之前,登记部门不会为其颁发有效的法律文书(如公司注册证书,相关许可证等)。

  严格征收租赁税 - 对房产所得租金收入征收10%所得税。因此,许多业主现在增加了10%的租金,以抵消其在政府税收上的开支。

  更严格地征收增值税(VAT) - 这是对商业交易和进口征收10%的税。金边的餐馆和酒吧现在根据菜单价格,向顾客按增值税额加收费用。

  软产权一律不能登记在外国人名下 - 除非满足建筑共有的条件,否则不会处理外国买家名下的产权登记。

  引用“ER类别”签证 - 生活在柬埔寨的退休人员签证有效期为12个月,不需要工作许可证,但要获得签证,退休人员需要出示其本国的财务稳定证明。

  严格执行工作许可证 - 移民局现在对外国雇员的企业进行审计,以确保所有外籍雇员持有工作许可证。

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