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柬埔寨房产投资的12个小贴士

  柬埔寨是一个快速发展的市场,许多预算较低、风险偏好较高的投资者正密切关注这个国家,以期获得下一罐黄金。在你投资王国之前,这里有一些事情需要注意。

  提示1:外国人应该看看公寓

  柬埔寨国家宪法禁止外国人拥有土地。因此,大多数外国投资者仅限于购买公寓或分层产权单位。这意味着开发商持有的所有权可以进一步细分为单独的待售单元。总的来说,这些是为迎合外国投资而建造的新项目。这些公寓大多位于首都金边,或是暹粒和西哈努克等旅游景点。

  提示2:公寓也有自己的限制

  关注公寓的投资者还应该记住,一楼的公寓也不允许卖给外国人。外国人也不能拥有超过70%的单一公寓。这对买家来说应该是透明的,即一旦达到70%的上限,开发商将不再向外国人出售。然而,这些限制确实意味着外国买家应该首先尝试搬迁,以获得最好的单元。

  提示3:了解热点在哪里

  一般来说,投资者应该关注柬埔寨的三个城市的房地产投资。其中包括暹粒的旅游目的地,西哈努克的海滨度假胜地,当然还有首都金边。在金边,高端发展的热门地区包括Chamkar Mon区的Boeung Keng Kang和Russey Keo和Tuol Kuork区。投资者在承诺之前,应始终前往他们感兴趣的地区,并花时间了解该地区的特点。

  暹粒是联合国教科文组织世界遗产吴哥窟的门户,也是另一个蓬勃发展的地产热点。

  提示4:寻找安全性强的项目

  虽然柬埔寨与过去的困境相差甚远,但它仍然把全球法治指数放在极低的位置。为了保护您的投资,让您安心,并增加您的单位对租户的吸引力,寻找提供强大安全功能的项目,例如在封闭社区,24小时安全。

  小贴士5:用货币兑换来计算

  柬埔寨的官方货币是瑞尔,而非官方货币是美元。尽管柬埔寨政府长期计划减少美元流通,但大多数商店和零售商都可以用美元购买。虽然开发商可能要求以瑞尔支付,但很多相关的拥有成本,如家具,可能以美元支付。

  提示6:看看国际知名开发商

  新加坡人可能更愿意与他们熟悉的开发商一起进入新兴市场。例如,当地开发商Oxley、Teho International和Ta Corporation都已进入柬埔寨,并拥有许多当地投资者可以看到的有趣项目。其中一些项目是混合用途开发项目,具有很强的投资潜力。

  小贴士7:小心供过于求

  由于开发商以高于大多数当地人负担得起的价格进行积极建设,一些分析师担心不久的将来会出现供应过剩。据房地产咨询公司Knight Frank称,到2018年,公寓的累计供应量可能会从2012年的约2000套增加到约20000套。考虑到预计未来几年将有数千个单位进入市场,建议外国投资者持有更长的期限,而不是立即转移单位,以便首先吸收市场上的供过于求。

  小贴士8:不要羞于要求折扣

  随着开发商积极吸引海外买家,许多开发商提供了强有力的激励措施,以使他们的产品更甜。我们看到过家具包装、有保证的租金回报、单元管理,当然还有前期折扣和回扣。买家应努力谈判达成最佳交易,以尽量降低拥有成本,优化租金回报并提高资本价值。

  提示9:了解所有权税

  在柬埔寨,外国人要缴纳一定数量的税收,投资者在承诺之前需要先缴纳税款。租金收入对住宅物业和非住宅物业分别征收10%和14%的预扣税。投资者还需要缴纳物业税,按价值超过1亿卢比(约25000美元)的物业价值80%的0.1%征收。

  提示10:了解销售和转让税

  除了所有权税外,当投资者想要出售或转让他们的财产时,还需要缴纳税款。卖方须对交易产生的利润、资本收益或“利润”税征收20%的税。柬埔寨政府也将对出售商品征收10%的增值税。拥有“硬”产权的房地产(应占投资性房地产的绝大多数)也应缴纳百分之四的财产转让税,该税由买方支付。

  小贴士11:在柬埔寨,租金是有利可图的

  金边的总租金回报率目前约为5%至7%,高于该地区的许多其他市场,包括新加坡。但是,在租出这些单元时也会有其他费用,包括代理费。一般来说,租赁代理费约为8.33%至10%,由业主支付。当然,这是可以商量的。

  提示12:考虑财产货币化的替代方案

  柬埔寨旅游部的数据显示,去年柬埔寨的国际游客人数达到470万。对于富有的高棉人或外籍人士来说,长期租赁的另一种选择是探索像Airbnb这样的短期租赁选择。对于西哈努克、暹粒或金边沿河等热门旅游景点的投资单位来说,这可能是一种可行的方法,可以将投资单位货币化,并避开供应过剩带来的压力。

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