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最新市场分析了解一下!柬埔寨市场如何?购买力不足吗?接盘侠? ...

  虽然金边目前市场很好,但很多投资者对将来的情况感到很迷茫!其实投资者考虑的无非就是当前市场如何?将来市场如何?投资者什么时候退出?那么我将对以上三点逐一分析!

  一、当前的市场如何?

  房产市场,无非就是看房价还租金,金边市中心一环内房价1800~3500美金/㎡,与周边国家相比(例如越南、泰国首都一环3万~6万人民币/㎡),算得上是投资低洼,升值空间非常大;租金回报率一般在8%左右,高则12%~15%,更高的则有18%,远高于国内2%~3%回报率。高租金是供不应求导致,因为供不应求,所以金边房屋空置率非常低!当前的市场可以说是非常好,非常明朗~

  二、将来的市场如何?谁来接盘?

  作为投资者,迟早都要退出,而退出则要有人来接盘,现如今市场虽大好,但很多投资者对将来市场还是不确定,怕将来无人接盘!说到接盘,这是所有的投资者,最关注的问题了!

  考虑未来有没有人接盘的,其实都是出于对柬埔寨未来的不了解和不确定!那接下来我们就来说一下柬埔寨人的购买力和公寓的需求量。

  1柬埔寨人购买力

  常会有人质疑本地刚需的购买力,他们质疑平均工资两三百美金的柬埔寨人民能买得起房子吗?我想问,就拿国内来说,拿着平均工资的工薪阶层,有多少人能在北京上海核心地段买的起房子呢?

  国人对于柬埔寨国家的印象就是穷,可是留心观察的人会注意到这里的豪车比例之多,富人区的别墅之豪……之所以觉得这个国家穷,是因柬埔寨贫富差距大,而现如今柬埔寨大搞开发和建设,越来越多的柬埔寨富人、地二代、中产出现,拥有购买房产能力的不在少数,很多人都低估了本国人的购买力!

  再来看一下柬埔寨的发展,柬埔寨占据地理位置,美元资产、无CRS、资金贸易自由、港口、人口红利、赌场产业、石油等等优势,GDP连续8年7%以上,将来发展可期!所以,柬埔寨本国人的购买力绝对不容小觑~

  2需求量与接盘者

  金边房屋需求量是非常大的,这个城市有四百多万人口,外国人口占10%,公寓需求量非常大,而金边可供使用的商品房才两万多套,不到三万套,严重供不应求!

  ①接盘者——本国人:柬埔寨人口年轻,30岁以下人口占总人口70%,他们将来需要结婚生子,潜在购房者数量庞大,再加上当地大都一大家子人(爷爷奶奶,叔叔伯伯……)住在一栋排屋里,排屋长而窄,格局不好,一家人住在一起非常挤,排屋与排屋是共用一堵墙,这就导致其采光不好,居住环境很差,导致当地只要有条件的都会选择购买公寓。

  金边是首都,就业岗位多,吸引本国其他省市的人来此就业,所以也会有很多外省人选择在金边买房,就算他们不买房,他们也要租房,有需求——就会有购买!

  ②接盘者——外国人:金边除了本国人会购房,还有不少被大家忽略掉外国人也会在金边购房定居,柬埔寨投资环境大好,各个国家,各行各业的人大量涌入,涌入金边的外国人,以后并不会完全都撤走,他们就需要购房置业,而他们的消费力、购买力远远超过本地人!(其实可以看一下东南亚其它国家的华人比例,新加坡、马来西亚、泰国等,华人占比例都很高。)

  三、投资者什么时候考虑退出?

  作为投资者,对柬埔寨不是很熟悉,总会担心错过最好的出手时机,那么什么时候可以开始考虑退出?个人建议,关注三个指标:

  1租金回报率回落到5%以下

  如果房产租金回报率能保持在8%,相信绝大部分人不会出售这样的房产,因为这是一笔比起其他生意更稳妥,回报率更长远的生意。投资者们不会放弃这样的优质资产,这时候,根本不存在接盘侠!

  当租金回报率回落到5%以下时,此时对投资者的吸引力在降低,也侧面反应了房价脱离市场需求。但这只是个人建议的参考值,毕竟中国2%以内的回报率房价依然涨不停。

  2国家人口增长下降

  人口增长下降,反映出后期需求的不足,这包括了出生率、城市人口净流入、以及国外人员的流入速度。如果哪天看到新闻说金边的人口增长缓慢了,那么也许是一个信号。

  3低于周边国家平均增速

  目前柬埔寨吸引人的一大因素是它7%以上的经济发展速度,虽然不能跟以前的中国相比,但在当下这已经是一个很厉害的数字。如果有一天柬埔寨的经济增速低于周边国家,或低于东南亚平均增速,那么可以好好考虑一下是否出手。

  毕竟现在的柬埔寨,才刚开始起跑不久!柬离出手,还早得很,基本不用太担心,什么时候退出最好,这里只是作为一个建议,具体什么时候退出,根据个人情况而定,可以留言探讨!

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