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柬埔寨房产vs中国房产,结果竟是大获全胜?

  柬埔寨作为东南亚地区“一颗冉冉升起的新星”,从2013年至今,国内生产总值(GDP)增速保持在7%左右,并以强劲的增长势头继续向前发展着。

  一些对于海外投资比较敏感的投资人也渐渐将眼光投向了柬埔寨,这其中,包括了大量的中国投资人。

  这个曾经以“贫穷”闻名的小国家,是怎样在一夕之间吸引了众多的投资目光,以致于国人纷纷前往投资呢?与中国相比,在柬埔寨投资究竟有何差异,又有哪些优势?

  产权年限差异:永久vs70年

  柬埔寨的房屋拥有三种产权形式:硬产权、软产权和分契式产权。

  硬产权是由国家土地管理规划局颁发的国家级土地产权形式,是柬埔寨房产拥有权中最有力的形式,也是最好的土地产权。

  软产权是当地行政区域或去办公室颁发的地方级的土地产权形式,是受当地政府认可的一种所有权方式。

  分契式产权是最新的所有权形式,允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。根据分契式产权条规,外国人允许持有分契式产权大楼二楼及以上的物业,并且是永久产权。

  外国人虽然不被允许直接购买柬埔寨的土地,但可以通过注册本地公司、入籍柬埔寨或通过本地人挂名等方式购买,以获得管理和使用柬埔寨土地的权利。

  在中国,土地归国家所有,这就决定了土地不会永久产权。在国内买房,业主买到的仅仅是40—70年的房屋使用权 ,到期后是否能续约要参考当时的具体政策。

  房屋价格差异:三低vs三高

  纵观整个东南亚房地产市场,柬埔寨的房价尚处于洼地。以金边为例,近年来房价年均涨幅高达16%,但相比中国来说,柬埔寨的房价则便宜很多。比如,首都金边号称房价最贵的钻石岛上,约4000美元/㎡,这代表了目前整个柬埔寨房价的最高水平。

  此外,在柬埔寨的金边、西港等大城市,首付低至2万美元的公寓项目大有房在,平均首付比例在0—30%之间。

  在中国,以首都北京为首的上海、广州等一线城市,房价大约8—10万/㎡,二线城市的房价也已经达到2万—3万/㎡,且中国房产首付比例高达30%—60%。

  可以说,柬埔寨的房产是名副其实的单价低、总价低、首付低。

  租金回报差异:6-10%vs1-3%

  近年来,随着大量的外国人口涌入,支撑起了柬埔寨房地产市场的繁荣。房价涨幅居于全球首位,被《全球房地产指南》评为“相当值得投资的国家”。

  以两国首都为例,柬埔寨的首都金边租金回报率在8%左右,居全球第四位。而北京房产的租金回报率平均为1.58%,按照现在的房价和租金,北京的房产至少出租60年才能“回本”。

  基于目前柬埔寨房地产市场供不应求的现状,未来这里的租金还会再涨。

  房屋使用差别:投资vs自居

  柬埔寨的房产市场中,不乏各国精英和当地居民购房以做自居或度假,但对于大多数的中国人来说,在柬埔寨购房的目的即投资。

  国人在柬购买的房子多数都会选择对外出租。所以柬埔寨的大多楼盘都增加了“包租”这一物业服务,即把房子交给物业管理,物业会收取一定的手续费,帮业主把房子租出去,租金会定期打到业主账上。

  中国房产市场的情况则恰恰与柬埔寨相反。国内的购房人群以刚需为主,购房是为了满足自身的居住需求。此外,售后包租的销售模式在中国国内是违反《商品房销售管理办法》的,相关法规规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”

  税负情况差异

  柬埔寨房产仅需缴纳4%的税额和0.1%的房产税,对于价值低于1亿瑞尔(2.5万美元)的不动产,政府不计征财产税。

  在中国,需要缴纳的主要为契税,按照房屋数量和面积的不同有所差异,大修还需按照建筑面积的大小交纳大修基金。如果从价计征,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;如果从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

  另外,柬埔寨的二手交易税费是东南亚最低的,而中国,一手交易税费尚且适中,但二手交易税费却十分高昂。

  升值空间差异

  虽然起步晚使柬埔寨的经济处于尚且不高的发展水平,但纵观近年来柬埔寨的经济发展增速与势头,不难看出:柬埔寨经济发展速度快且潜力大。柬埔寨的一切才刚起步,在柬购房有相当大的升值空间,每年平稳增长10%-20%左右。且为了吸引投资,近几年政府出台了不少相关的好利政策,柬埔寨的房产市场可以说是一片向好。

  相对于中国来说,房地产市场已经快速增长到了很高的水位,尤其是很多大城市,基本快要触碰到天花板,一般来说不会存在多大的升值空间了,即便增长也非常的缓慢。

  物业服务与配套设施差异

  目前柬埔寨房产市场中的楼盘大多是单体楼,大多数的楼盘都配有游泳池、健身房、会所等设施。像游泳池、健身房一类的公共建设配套设施,居民均可免费试用。此外,多数楼盘的物业理念均借鉴了国外的先进经验,物业水平称得上全球领先。

  在国内购房,儿童游乐场、运动跑道等内部配套设施和生活超市、轨道交通等外部配套设施都均为完善。但大多楼盘中,健身房、游泳池等公共配套设施需要付费,车位需要租赁或购买也是中国当前房产市场的普遍现象。

  目前,中国为了调控楼市,陆续出台了限购、限号等政策,这使得国内的房产投资愈发艰难。而柬埔寨的房产市场在政府的大力扶持下一片繁荣。如果有投资房产的志趣,不妨到柬埔寨看看!

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