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投资柬埔寨房地产，谁来接盘？

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　　无论线上线下，这是听到过最多的提问。

　　坦率地说，我是不屑于回答这个问题的，因为提这个问题的人，对柬埔寨一无所知，且完全是用中国思维来看柬埔寨的一切，我看不上这种提问者。

　　我没有义务给谁做科普，也没能力通过片言只字呈现答案，所以，每逢人问起，一笑而过，有这精神头跟你去费口舌，我多看几块地皮，多赚些绿票子好了。

　　况且，这个问题推演下去不得了，它会是一个重口味的哲学话题，所以我一直不敢去碰。

　　9号，柬埔寨的新年又到了，我第三次参加洪森总理与华人华侨一年一度的“团结饭”。

　　今晚众柬漂聚会提前吆喝预热，回忆来柬三年之艰苦历程，感慨各种人和事，我不免多喝了几杯，已有六分醉意。

　　想起昨天我还怼了一个国内房地产公众号文章同样的质疑，我忽然意识到，零零散散写了三年东西，其实是缺乏提炼的，是时候，写一篇让大家闭嘴的概括性文章了，对自己、对粉丝都好有个交代。

　　那么，借着醉意，让我们开始。

　　首先考察三个问题：

　　柬埔寨的房子谁来租？

　　能租多少钱？

　　为什么？

　　再来考虑谁来接盘的问题。

　　金边的市中心公寓出租率普遍很高，能达到80%以上，50平米的套间，租金收益不低于700美金。

　　而西港呢，目前出租率是0，对你没有看错，是0！

　　为什么是0？

　　因为目前还没有房源出来啊！

　　西港目前最快竣工的大型拎包入住公寓（避嫌，就不说项目名字了），预计9月投放1200套服务型公寓，40平米的单间，月租（内部价）是1000美金，我保守地判断，这批房源会在投放市场8小时内全部租出去。

　　我判断的理由是：西港现在的工棚一样的板房单间，到处是蟑螂老鼠蚊子的那种，有空调，有独立洗手间，30平方，月租是650美金！

　　就这样，还没房！

　　你要么住一晚100美金左右的酒店，要么与别人合租3000美金一个月的三居室农民房。

　　到底是什么人，承担着柬埔寨如此变态的房租？！

　　是一群疯子吗？！

　　他们不是疯子，他们是眼珠子冒着绿光的淘金者们。

　　柬埔寨有金矿？

　　自由、宽松的经济体制与特许经营管理制度，

　　就是柬埔寨的金矿。

　　日本人、俄罗斯人、新加坡人、印度人、韩国人、中国人（含港澳台）、欧美人都来这片自由的热土上淘金，甚至印尼、缅甸、越南、泰国、老挝等穷国家的权贵阶层，都来柬埔寨投资发展。

　　自由、宽松的经济体制与特许经营管理制度，意味着在很多国家不能做的买卖，柬埔寨可以做，具体产业我就不再展开了，这里美元计价流通，资金自由跨境汇兑，稍微懂点金融常识的朋友，应该看明白门道了。

　　自由、宽松的经济体制与特许经营管理制度，就是柬埔寨的金矿。

　　那么，这种制度会不会变？

　　不会变，在柬埔寨人均GDP达到8000美元以前，这种态势不会变。

　　因为我还有一个观点：高棉民族曾经遭受的苦难，是今日柬埔寨最宝贵的财富，是所有外国投资者信心的根本！

　　观点比较奇葩，但我敢接受包括时间在内的任何挑战与验证。

　　参不透这一点，就看不懂柬埔寨的现状，也看不到他的未来，更意识不到“柬埔寨的房地产是否值得投资”这个问题的本质其实是“柬埔寨这个国家是否值得投资”！

　　咱们把一个国家当做一家创业公司好了，买房子买土地就是在买这家“公司”的股票，这是一种最直接“参股”这家公司的方式。

　　正在读本文的你，相信已经是不少城市的股东了吧。

　　过去的艰辛创业奋斗之收益，与你买“城市股票”收益相比之如何？

　　你所买的不同“城市股票”之间，收益差距如何？

　　造成这种收益差距的根本原因是什么？

　　一句话：发展红利。

　　好，现在进入正题：投资柬埔寨房地产，谁来接盘？

　　如果你在金边核心地段（就不以变态的西港举例子了，实在太变态），拥有一个公寓，每年有6%以上的美元出租收益，且是实打实的真实出租，不是开发商包租。

　　那么，这样的资产会无人接盘吗？

　　一只会下蛋的母鸡，怎么会没人要呢？

　　好歹是只下蛋鸡啊！

　　即使，5年后，满大街都是新楼，供应量充足吸走了新进入的资金，导致二手房无人接盘，但这会是一个急需找人接盘，无人接盘就会死的房产吗？

　　这头现金奶牛每个月给您挣绿票子美元啊，没人接盘就老实收租呗，怎么至于无人接盘就得死呢？

　　只有一种情况：其实你是举债投资，100%的财务杠杆，你的财务成本高过了租金收益率，现金流跟不上，对不起，您得挂了。

　　当然，如果你不做市场调查，被开发商的包租承诺给蒙了，到手的是一套在租赁市场不具备竞争力的房子，只能看有没有人来接你的盘了。

　　所以，我一直强调：一定要以租户视角来选房子！你的房子，能否租给淘金客比瞎想谁来接盘更有意义！

　　关切“谁来接盘”者众，除了财务预算不足却想抄短线者外，不乏老谋深算实力派人士，他们基本上一个毛病：完全用国内的炒房经验来支撑海外投资决策。

　　拜托，这里没有限购、限贷、学区房、拆迁等让房价一夜冲天的奇迹，这里的房价完全暴露在国际自由竞争市场上，国际游资看好就会进来买入，不看好就会卖出离开，咱老家砸售楼部那些招数在这不好使，这里是均衡的“活水”市场，房地产走势不是国家央行可以通过印钞、汇率、利率等金融工具可以操控的———因为这里用的美金，不是他们印出来的。

　　这里不是你的祖国，你所积累的经验在这里必须清空，否则在你眼里这里的人都是傻逼。对的，粤泰、富力、香港置地等上市公司都是傻逼，就剩下你清醒了。

　　关于接盘，最后聊点重口味的，对，我说过推演下去就是个重口味的哲学话题。

　　重口味开始。

　　毫无疑问，“接盘侠”在汉语中约等于“傻逼”，问谁来接盘者，内心其实在问：我能碰上傻逼吗？

　　我们喜欢拿别人当傻逼，不是我们内心多阴暗，而是我们做了太久的傻逼，我们渴望有比我们更傻逼更多金的人出现，这当然是可以理解的。

　　我们假设所有的投资，都是有人来接盘的，那么咱们用什么货币来承载被接盘之所得呢？

　　用人民币？还是用美元？

　　（我知道有人会说比特币，对不起，我不想在这和聪明的你聊天）

　　假设用美元吧，好了，你找到了接盘的傻逼，房子卖了，本金利润都变成美元了。

　　问题也来了：你如何防止自己成为美元的接盘侠（傻逼）呢？

　　答案很简单：买可以跑赢美元通账+利率收益的资产！

　　好吧，当你去买资产的时候，问题来了：

　　老子是不是在当接盘侠（傻逼）？

　　老子这次买入，哪个傻逼来接盘？

　　于是，你就会开悟：只要贪欲不灭，当傻逼和找傻逼这两件事将贯穿我们的生命，当傻逼找傻逼再当傻逼，如此循环往复，轮回不止。

　　好，投资柬埔寨房地产，谁来接盘？这个话题就此封笔。